Mina bloggar är av naturen samhällskritiska. Men efter en resa utomlands möter man ibland fenomen som bör glädja en svensk. Jag har nämligen nyligen varit med i utkanten av en ganska vardaglig bostadsaffär i Frankrike mellan två privatpersoner. Alltså en liknande uppgörelse som svenska mäklare snabbt och smidigt syr ihop på några veckor till ett vettigt pris. Delvis beroende på konkurrens mellan fria svenska mäklarföretag. Och delvis på grund av ett svenskt rättssystem där en praktisk kontraktsrätt lyser starkt, via effektiva och tämligen korta avtal. Affären är därför på kort tid i hamn med trygga kontrakt.
I Frankrike gäller inte detta. Här finnes nämligen ett antikverat system med statskontrollerade notariat. I dessa köper sig jurister en skråliknande rätt att exv överlåta fastigheter och ägarlägenheter. Till råga på allt sker varje affär ofta genom en notarie för köparen och en för säljaren. Dessutom knyts avtalsparterna samman av åtminstone en mäklare – ibland flera. Notariens kontrakt avseende bostadsaffären betalas av köparen. Och spindeln i nätet är dessa halvoffentliga notarier. De tar god tid på sig (åtskilliga månader), upprättar oändligt långa kontrakt, inkasserar dryga statliga skatter (från säljaren), uppbär köparens avgifter till staten samt kräver in egna notarieavgifter från köparen.
Till saken hör ett kontraktskrivande som sägs skydda parterna, men framför allt ger säljaren en trygg position om bostadsobjektet belastas av fel. I det officiella syftet att trygga parterna skrivs kontrakt på omkring 30 sidor samt med bilagor kan upp gå till flers hundra sidor – att jämföra med den handfull papper som en normal svensk bostadsaffär omfattar.
Kontrakten är alltså komiskt mångordiga. Allt är absolut inte nyskrivet, utan en samling av kopior från tidigare överlåtelser av bostaden ifråga. En trygghet säger du kanske? Men från min horisont närmast en flykt från det väsentliga, något som resulterar i ett döljande av centrala risker avseende bostadsköpet ifråga.
Enligt svensk rätt kan köparen ställa krav mot säljaren avseende ett dolt fel som inte kunnat upptäcks vid en besiktning. I Frankrike blir saken mycket mer komplex, ty för framgång krävs att köparen kan bevisa att säljaren haft kännedom om det fel som köparen plötsligt upptäckts. Som de franska kontrakten utformas tvingas alltså köparen betala för notarier som inte försöker rota i problem som gäller bostadsobjektet, utan i stället rabblar upp allsköns tekniska fakta som är svåra för köparen att tolka.
I den bostadsaffär jag haft insyn i läste notarien inför avtalsslutet i ilfart upp rader av kontraktsvillkor och utdrag ur olika bilagor. Då köparna önskade ett ansvarsåtagande rörande bostadens värmesystem som – på morgonen inför avtalsslutet – inte funkat svarade säljarens notarie att hon saknat uppdrag att reducera köpeskillingen i väntan på reparation. Hon kunde inte heller nå den frånvarande säljaren. Efter protest från köparna visade det sig ändå att notarien hade ett uppdrag, men till ett i sammanhanget alltför obetydligt belopp. Köparens ”egen” (?) notarie önskade inte samtala om saken utan lämnade mötet utan att svara på frågor som ställts. Förhandlingen ajournerades.
Till bilden hör att notarien inledningsvis önskat betalning för avgifter som hon menade kvarstå. Beloppet var sannerligen inte obetydligt. Efter ivriga frågor från köparen tvingades notarien till sist retirera med den oanvända läsaren för bankkort i sin hand.
Upplevelsen styrker min uppfattning att den franska rätten inte hängt med i den modernisering som sedan ganska länge redan skett i Sverige och i en rad andra nationer i västvärlden. Men i södra Europa lever tyvärr alltför mycket av den äldre juridikens trista formalism kvar. Här saknas i grunden mycket av den rättsliga realism som i andra länder ger verkan åt parternas reella handlingar (alltså inte bara vad de skrivit). I stället godtas att en säljare väljer att inte ta itu med viktiga problem som han eller hon nog bort upptäcka i det objekt som överlåts. Moderna mönster saknas med andra ord om verkan av det som brukar kallas ond eller god tro mellan säljare och köpare. Den stolta franska civilrätten från napoleontiden tycks alltså ha ha blivit omsprungen av tidens gång i varusamhället. Kvar lever således den rabblande juristen från Molièrs pjäser och operans doktor Bartolus´ värld. En känsla skapas av att de mer agerar för att skydda sina egna professionella intressen är att bistå den klient som betalar kalset.
Min återkommande kritik av det svenska samhället ska alltså inte uppfattas så att jag menar att allt är bättre utanför våra gränser. Inte minst utveckligen inom EU – där Frankrike är en ledande aktör – pekar på alltför många problem skapas. Och i Macrons nation – den nutida Napoleons hemland – återstår mycket att göra. Här frodas skråorganisationer av skilda slag. Allt ger en bild av att slagordet ”vive la France” hyllas!
Torsten Sandström
s
